Ипотека

Выбор банка

Сбербанк
кредит "неотложные нужды"

Основные тенденции на рынке вторичного жилья
(Из отчета об оценке рыночной стоимости квартиры)
ООО "Современные Технологии Консалтинга"
Москва, ул.Профсоюзная, д.57
тел. (095) 786-25-53
Еще недавно большой популярностью пользовались кирпичные сталинские дома. Хорошее качество домов и, как правило удачное расположение повышали ценность этого жилья по сравнению с другим. Привлекало покупателей, что сталинские дома возводились по индивидуальным проектам. После начала точечной застройки, в том числе в центральных частях сталицы, ситуация изменилась. Новые комфортабельные дома со свободной планировкой стали притягивать к себе покупателей больше, чем "сталинки". Поэтому цены на сталинские дома меняются мало, спрос на них не увеличивается в отличие от жилья других категорий (то есть увеличиение стоимость менее 1,5 % в месяц). Но падения цен на сталинкие дома не происходит, так как еще многим сегодня нравится этот тип домов, а также существует большая доля тех, кто привержен к какому-то конкретному району, особенно, если там не ведется новое строительство.
В отличие от панельных пятиэтажек, имеющих перспективу на снос, не дорожают кирпичные "хрущебы", которые сносить никто не собирается. А потому приобретать в них жилье невыгодно : со сременем оно все больше физически изнашивается и морально устаревая, будет только дешеветь. Наиболее ликвидными на сегодня являются квартиры в типовых панельных домах, возведенных в последние годы вне зависимости от района расположения.

Что же оказывает влияние на стоимость жилья? Хорошее местоположене может изменить цену жилья чуть ли не на 50 %, если в понятие "местоположение" вкладывать не только престиж или популярность района, но и транспортное сообщение, инфраструктуру, экологическую обстановку и прочие, присущие определенному району черты.

Тем не менее в последнее время риэлторы отмечают снижение спроса на вторичном рынке жилья в престижных районах. Падает рейтинг районов, которые еще недавно позиционировались как наиболее дорогие. Подобные изменения заметны на примере Крылатского, где спрос на жилье уже не так высок. С другой стороны растет спрос на относительно экологически чистые районы, расположенные подальше от центра - Юго-Западе, Солнцево, Измайлово, Раменках. По различным источникам транспортное сообщение увеличивает цену на квартиры на 10 %, развитая инфраструктура - на 15 %, лесопарковые зоны отдыха - до 15 %. Сейчас вместе с ростом цен отмечается усиление влияния расположения жилья на его стоимость. Дорогие направления - запад, северо- запад, юго-запад могут повысить цену жилья на 18-20 %, а цент - до 40 %. Особенно сильное влияние местоположение оказывает на квартиры в современных панельных домах и дома повышенной комфортности. Но, несмотря на то, что восток и юго-восток традиционно пользуются меньшей популярностью у населения, именно в этих районах продажи ведуться быстрее. Здесь часто покупают квартиры не, кто разъезжается. Объекты на западе дороже и продаются дольше. К территориальным причинам, влияющим на уровень цен, относится также дифицит или избыток определенных домов в конкретном районе. Например, в Измайлово немного домов повышенного комфорта, то есть современных 17-22 этахных зданий (как серийных так и монолитных), поэтому они здесь продаются на 10-15 % дороже. Помимо места на стоимость жилья оказывают влияние менее существенные факторы, имеющие так называемое, корректирующее значение. Например, этаж, балкон(лоджия), телефон или даже вид из окна. Квартиры на первом этаже дешевле на 10-15 %, на на последнем на 5-7 %. Цена неотремонтированной квартиры снижается на 5 %, квартира после ремонта стоит дороже на 5-7 % и выше. Паркет увеличивает стоимость квадратного метра где-то на 1-2 %. Есть еще факторы, которые могут не повышать цену, но увеличивать покупательское предпочтение. К ним относится обслуживание подъезда консьержкой, расположенная поблизости автоятоянка, для жителей второго этажа наличие(отсутствие) козырька, принадлежащего магазину или иной разместивщейся на первом этаже организации. К тому же стоит учитывать, что степень влияния всевозможных факторов не равнозначна для различных категорий жилья. Например, для элитного жилья уровень отделки имеет куда большеее значение, чем для квартиры 60-70 годов.
Традиционно самым ликвидным товаром остаются 1-комнатные квартиры, которых очень мало и котоыре моментально продаются. Но самых ходовые все же двушки: их больше и спроc на них выше.
На сегодня порядка 85 % сделок - альтернативные. Владельцам комнат в комуналках, желающим разъехаться , или квартир в домах с деревянными перекрытиями, без лифта и прочих удобств, лучше , пока есть спрос, решить жилищные проблемы. Дальше будет сложнее, спрос на такое жилье ослабеет. То же самое касается хрущевок (кирпичных) и девятиэтажек - лучше избавляться поскорее от квартир в таких домах, потому что сейчас стоится много хорошего современного жилья.

Оценку будущего жилья необходимо проводить основываясь на принципе ожидания, который гласит, что
все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.